Pubblicato in Mercato immobiliare

Quale proprietà immobiliare è la migliore

Non solo per il guadagno economico

Andando in giro per la propria città, o una diversa, capita di incontrare una vetrina con annunci immobiliari. Chi resiste a non darci una sbirciatina? Abituati a sentire fin da piccoli – almeno per chi è nato fino agli anni ’80 – che «il mattone è l’investimento più sicuro» si è maturata un’abitudine a controllare i prezzi delle case e le offerte.

L’abitudine alla casa

In Italia oltre il 72,9% delle famiglie possiede una casa (dati MEF 2018 su True Numbers) su una media UE del 69,5%. Controllare quanto vale un immobile simile al proprio, vedere le offerte in particolari zone e confrontare i prezzi del nuovo costruito con l’esistente, sono attività abbastanza comuni.

Queste attività si manifestano come abitudini quando ci troviamo davanti alla vetrina con degli annunci immobiliari, perché non si cercano dati o indicatori; al massimo si leggono gli articoli in qualche sito di informazione. In MutantEstate ci siamo accorti che questo dipende dalla scarsità di informazioni relative al mercato immobiliare. O meglio: scarsa accessibilità ed eccessiva tecnicità e superficialità sui temi immobiliari.

Accesso, dati e velocità delle informazioni immobiliari

Abbiamo descritto perché è vantaggioso investire nelle periferie, mostrando che l’incrocio delle fonti dati con i modelli o gli indicatori di valutazione, permette la formazione di un’analisi dell’offerta immobiliare e sociale di un territorio. L’incrocio delle fonti avviene solo in presenza di 1) dati, la loro 2) facilità di accesso e 3) la velocità di comprensione e aggiornamento. Senza questi elementi, alla fine il foglio A4 con la mappa, la piantina, una foto e il prezzo sono sufficienti per “farsi un’idea”. Ma chi è che si accontenta di farsi un’idea su beni che valgono decine – se non centinaia – di migliaia di euro?

Variae architecturae formae (from Archive)
Variae architecturae formae (from Archive)

Valutazione e selezione di un immobile

Cosa risponde in genere un qualsiasi esperto di settore ad una domanda precisa? “Dipende…” Se si chiede ad un agente immobiliare quanto vale un immobile, generalmente lo confronta con l’esperienza e le offerte presenti nella zona che conosce meglio. In Italia il livello di informatizzazione degli agenti immobiliari è abbastanza basso, questo non significa che la qualità dei professionisti è bassa, ma che hanno dei limiti di calcolo nell’incrocio delle fonti che si diceva sopra. Loro stessi accedono ai vari siti di offerte e su quelle indicazioni fanno delle valutazioni basate per lo più sull’esperienza. Noi di MutantEstate siamo certi che dei clienti e degli agenti che hanno accesso alle informazioni, possono formulare delle richieste e offrire dei servizi migliori

House flipping meme

Insomma: quale immobile è migliore?

Beh… dipende. Scherzetto! L’immobile migliore è quello che si trova nella zona che conosciamo meglio: non necessariamente deve essere l’affare da acquistare subito, ma anche quello che possiamo scartare senza alcun rimpianto. Quando abbiamo descritto l’attività di house flipping, volevamo mostrare come le risorse di tempo e informazioni fossero molto onerose. I report di MutantEstate nascono dalla nostra esigenza di scegliere e scartare offerte immobiliari in 15 minuti alla mattina, prima di affrontare le nostre attività di data management. Ci siamo resi conto che amici agenti immobiliari, ci impiegavano anche 3 o 4 ore. La differenza tra un immobile migliore o peggiore è tutta qui: nella velocità di analisi.