Pubblicato in Mercato immobiliare

La casa: da immobile a servizio

Si accederà ad una casa come si accede a Netflix?

Il giovane studente che studia lontano da casa. La squadra di operai di un cantiere in una città distante. Il dipendente trasferito di sede. La coppia che decide all’ultimo momento di visitare una città per il fine settimana. Ognuno di questi casi ha una casa come costante, mentre le variabili sono il luogo e il tempo e denaro. 

La “costante” casa diventa “mutante”

I casi che abbiamo descritto in fondo sono esigenze di un posto dove dormire e riporre gli effetti personali. Dove stare e per quanto tempo stare vengono scelti dalle opportunità di lavoro, di viaggio, e di vantaggio economico. In base alle zone si possono trovare dei comfort ad un costo più accessibile: la casa in periferia ha più metri quadri e un un affitto più basso nonostante il costo del viaggio fino al centro.

La casa è un servizio di permanenza

In Giappone si inizia ad assistere ad un fenomeno particolare: le auto di car sharing vengono prenotate ma non percorrono nemmeno un metro, restano ferme per un po’ di tempo e poi vengono liberate (People in Japan are renting cars but not driving them su The Verge). Per un’ora quella è stata la “casa” di qualcuno, come lo è un BnB, un appartamento condiviso, una casa unifamiliare: il tempo e il luogo sono le principali variabili che influenzano la scelta di una casa. In MutantEstate consideriamo la casa un oggetto che da “immobile” sta mutando in “servizio di permanenza”, il cui valore è di offrire la possibilità di permanere in un luogo nell’evoluzione della vita delle persone.

La scelta della casa è un incrocio di variabili

Devo scegliere una casa. Cosa faccio? MutantEstate vuole aiutare questa attività, come abbiamo raccontato con Teodolinda, la valutazione non è legata solo al capitale di denaro ma anche alla durata. Un miliardario che va a Venezia per il fine settimana può affittare una casa privata o una suite e personalizzarla; non ha interesse all’acquisto perché è solo per un fine settimana, ma se gli piace Venezia e decide di tornarci periodicamente allora considererà l’acquisto come investimento. È una questione di tempo, la scelta tra l’affitto e l’acquisto, e anche tra rendita dell’investimento.

Affitto lungo e affitto breve

In Italia ci sono vari contratti d’affitto. Quello lungo è il 4+4 definito dalla Legge 431/98, 4 anni con il rinnovo per altri 4 anni a canone libero, ovvero che si contratta liberamente un prezzo; nell’equo canone, definito dalla legge 392/78, il prezzo è definito su parametri definiti dalla zona e dalle caratteristiche della casa. L’affitto breve può essere ad “uso turistico” ed è definito dal Decreto Legislativo 23 maggio 2011, n. 79 . Il contratto ad uso turistico è una variante della “Locazione breve” e non deve superare i 30 giorni; un’altra versione è quello ad “uso studentesco”. Tutti questi contratti vengono definiti dal Decreto Ministeriale del 16 gennaio 2017 dove si trovano i moduli di affitto con la divisione tra le responsabilità del proprietario e di chi affitta e le procedure di negoziazione e conciliazione:

Come si vede le possibilità sono diverse e associano l’uso alla durata: svolgi un’attività di studente (uso studentesco) o di turista (uso turistico)? Ti vuoi trasferire (4+4 o equo canone) o sei di passaggio ma ti fermi per un po’ (transitorio)? In ogni caso l’affitto viene scelto rispetto all’acquisto dai soldi a disposizione e dalla rendita che si potrebbe ricavare dall’investimento. Se non c’è interesse ad investire, di fatto si accede alla casa come ad un “servizio di permanenza” on demand, ovvero “mi serve questo e pago per accedere all’uso. Subito e con un’intermediazione bassa”.

La casa on demand

Siamo abituati ad aprire Booking e prendere un alloggio come un video su Netflix o una canzone su iTunes. Con Spotify accettiamo di pagare un fisso mensile per accedere all’intero catalogo. In ambito turistico la casa è già on demand e MutantEstate aiuta ad armonizzare la mutazione sia economica che sociale. Se tutti i servizi sono entrati nella cosiddetta “era dell’accesso” (Jeremy Rifkin, Penguin, 2000), anche la casa è destinata a mutare da un bene in un servizio. L’obiettivo è sviluppare l’economia dei servizi senza stravolgere i territori, aumentando il comfort delle persone.