Pubblicato in Mercato immobiliare

Investire nelle periferie è più vantaggioso

Comprare e vendere immobili fuori da centro ha un impatto economico e sociale maggiore

Noi di MutantEstate proponiamo indicatori e liste di aste giudiziarie su tutto il territorio italiano. Analizziamo automaticamente i comuni in cui si trovano gli immobili in asta, e li compariamo con l’andamento dei prezzi di vendita e affitto.

Tipi di città

Generalmente si considera “centro” una parte di città in cui sono concentrati le sedi amministrative, i negozi e i locali d’intrattenimento. Ci sono i “centri storici” caratterizzati dal valore architettonico e artistico, i “centri di aggregazione”, che coincidono con le zone in cui ci sono locali e c’è movimento. Nelle grandi città queste zone possono essere molte. Milano, Roma, Napoli, Palermo hanno molti centri di vario tipo. Eppure queste città in Italia rappresentano solo il 3,3% dei comuni italiani. La maggior parte dei comuni sono definiti “rurali” e sono 67,9%.

Città, paesi e frazioni

ISTAT classifica i luoghi abitati secondo il criterio del grado di urbanizzazione: grado 1, densamente popolato (il 3,3% che dicevamo sopra”; grado 2, mediamente popolato e grado 3, le zone rurali che in Italia sono la maggior parte dei comuni. Questa classificazione è quella definita da Eurostat, e serve per rendere comparabili tutte le città d’Europa, e usa una griglia con i quadrati che misurano 1km per lato. Quindi, il grado di urbanizzazione di una città, considera tutti i quadrattini che compongono la superficie comunale, ottengono la densità contando quante persone vivono dentro quei quadrati, e l’insieme dice se quel comune è una città, un paese o una zona rurale.

Cosa si intende per periferia

Le case in cui vivono le persone messe all’interno di confini amministrativi, formano le varie entità come le frazioni, i comuni, le provincie e le città metropolitane e infine le regioni. Nel glossario di ISTAT si legge che la “località abitativa” è:

Area più o meno vasta di territorio, conosciuta di norma con un nome proprio, sulla quale sono situate una o più case raggruppate o sparse

che è formata da: centri abitati, nuclei abitati e case sparse

La voce “località abitativa nel glossario di ISTAT

Quindi, una grande città è l’insieme di più centri abitati collegati fra loro, mentre un paese o una città di medie dimensioni avrà un centro abitato e vari nuclei abitativi, e una frazione sarà un insieme di nuclei abitativi e case sparse. In Italia, la maggior parte del territorio è formato da nuclei abitativi, case sparse e qualche centro abitato. Queste sono le periferie.

Le periferie metropolitane

Le periferie generalmente sono considerate le zone che stanno “fuori dal centro” di una grande città. In Italia abbiamo visto che le città sono molto poche rispetto al numero di comuni e, guardando l’elenco delle classificazioni statistiche, queste città coincidono con le città metropolitane. In Italia le Città Metropolitane sono parte delle “aree vaste”, assieme alle province, e sono 14: Roma, Torino, Milano, Venezia, Genova, Bologna, Firenze, Bari, Napoli e Reggio Calabria, più Trieste, Palermo, Catania, Messina e Cagliari. Ogni Città Metropolitana è formata da vari Comuni che, in base al grado di urbanizzazione descritto sopra, sono principalmente di grado 1, ovvero densamente abitati. In questi casi le periferie non sono più caratterizzate solo da quanti abitanti ci vivono, ma da quanti servizi e attività sono presenti. I servizi e le attività nelle periferie metropolitane vengono chiamati “variabili funzionali”.

Le variabili funzionali e l’effetto città

Nel 2017 la Direzione Generale Arte e Architettura Contemporanee e Periferie Urbane del Ministero dei beni e delle attività culturali e del turismo, ha pubblicato l’Atlante delle periferie funzionali metropolitane (scaricabile dal link). In questo eccellente lavoro (a cui il nostro Simone Cortesi ha dato suggerimenti per l’analisi dei dati di Open Street Map), troviamo l’elenco delle variabili funzionali.

Variabili funzionali dall’Atlante delle periferie funzionali metropolitane (pag. 17)

Le quattro variabili principali sono: 1) gli elementi sociali, sanitari e sportivi; 2) gli attrattori territoriali; 3) la cultura e 4) il commercio, artigianato e turismo. Noi di MutantEstate abbiamo le prove che investire nelle zone periferiche, siano esse metropolitane o no, abbia un effetto economico e sociale molto più vantaggioso, sia per l’investitore che per il territorio.

Analisi delle aree periferiche e percentuali di guadagno

Facciamo un po’ di conti. Finalmente in Italia nuovi operatori che stanno aggiornando il mercato immobiliare. Operatori come Housers o Trusters propongono investimenti in crowdfunding, in cui viene garantito una percentuale di ritorno dell’investimento che si aggira tra il 6% e il 10%. Queste percentuali variano dalle zone e dal tempo: in centro a Milano la percentuale è più bassa ma su importi più alti; se si investe su aree calcolando una vendita nell’arco di due anni invece che di 8/12 mesi, allora la percentuale sale anche sopra il 10%. Raramente vengono proposte zone periferiche.

Individuare le periferie e come investire

In MutantEstate facciamo così: 1) prendiamo i nostri indicatori di vendita e affitto in una determinata zona; 2) analizziamo il numero di aste giudiziarie presenti; 3) per gli immobili in asta calcoliamo gli indicatori relativi alle quattro variabili funzionali descritte sopra. Quello che otteniamo è la valutazione dell’investimento. Generalmente negli investimenti fatti da noi, abbiamo visto che in zone periferiche del Nord Italia si possono ottenere ritorni d’investimento attorno al 20% nel giro di 12/20 mesi da quando si partecipa all’asta a quando si fa il rogito dal notaio. Ovviamente la percentuale di guadagno è al netto di tutte le spese amministrative, fiscali, di pratiche e di recupero degli immobili.

A chi servono queste analisi

Al momento servono a noi 😉 ma pensiamo che il report house flipper, che faremo provare entro fine 2019, si rivolga principalmente a due figure: 1) chi cerca un investimento e 2) chi ha una quantità di immobili e vuole capire come valorizzarli o venderli. In entrambi i casi, abbiamo notato che investire nelle periferie crea una situazione win-win perché l’inserimento nel mercato immobiliare di aree poco usate o popolate, riattiva parzialmente o interamente le variabili funzionali che abbiamo descritto. Il motivo è principalmente il costo più basso degli immobili riqualificati, che consentono degli interventi anche sul contesto. In molti casi abbiamo visto i vicini di una casa che abbiamo acquistato e risistemato (anche con semplici interventi di pulizia e minime sistemazioni esterne ed interne) ridipingere gli intonaci e sistemare il giardino.

La qualità dell’investimento e la qualità del mercato

Generalmente gli investitori cercano l’affare nelle grandi città. La ricerca di un’area edificabile o l’immobile “dimenticato” in pieno centro, molto spesso nascondono delle difficoltà che rallentano il processo di guadagno. Noi di MutantEstate non sosteniamo che sia svantaggioso, ma che semplicemente queste attività richiedano o un capitale consistente o dei tempi più lunghi. Nelle periferie invece c’è la possibilità di valutare investimenti anche con piccoli capitali, armonizzando le somme a disposizione con la velocità di realizzo. In ogni caso in Italia si è costruito molto, anzi troppo, e quindi investire e nelle periferie aumenta la qualità economica e sociale del mercato immobiliare.