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L’analisi immobiliare

Strumenti e riferimenti per l’analisi del territorio

La base geografica è un insieme di informazioni distribuite su una mappa, associate alle informazioni del disegno stesso della mappa. Qui illustreremo i riferimenti utili per dare lo scopo della pianificazione di uno strumento urbanistico, una linea di autobus, oppure per investimento in un appartamento. Tutte queste scelte hanno bisogno di una base geografica e di riferimenti.

La mappa di un territorio

La parola “geografia” (descrizione della terra) è la scienza che studia la Terra dal punto di vista fisico, biologico e umano. Con la cartografia, lo studio delle mappe, e la topografia, lo studio della superficie terrestre, si creano le “rappresentazioni cartografiche”. Una mappa è un insieme di tecniche per disegnare su un foglio un territorio che è fatto di montagne, mari e fiumi distribuiti su un tipo di sfera, che è la Terra.

Rappresentazione dell’ondulazione del geode con le differenze tra le superficie ingrandite per mostrare l’irregolarità della superficie terrestre

Disegnare una mappa

Immagine tratta della presentazione “Geodesia” del corso Fondamenti di Topografia e Cartografia Digitale della Statale di Milano

Nell’immagine si vede che la mappa è la trasformazione in punti, linee e superfici di un territorio con la “scala”. Se la scala è 1:100 significa che un centimetro sulla mappa corrisponde ad un metro reale. Più il territorio è grande, più si deve fare una “proiezione” della Terra per disegnarla su una superficie piatta.

Proiezione di Mercatore
La proiezione più famosa (e meno realistica) è quella di Mercatore

Vantaggi di un geodatabase

In OpenStreetMap non è Google Maps spieghiamo che usiamo il geodatabase per interrogare i dati partendo dalla mappa: possiamo chiedere quali sono tutti gli immobili unifamiliari che stanno vicino ad una pista ciclabile; selezionare un riquadro e chiedere qual è la media degli affitti degli appartamenti di 70 mq. Per questo abbiamo dotato MutantEstate di un geodatabase: per essere più precisi e ridurre i costi di gestione e produzione.

Comparazioni e correlazioni tra territori

Il maggiore vantaggio di usare un geodatabase è quello di studiare le correlazioni tra gli elementi e comparare i risultati con altri territori. Eurostat ha diviso l’Europa in unità amministrative locali (LAU) per fornire statistiche a livello locale. In MutantEstate usiamo il “Grado di urbanizzazione”, per classificare i Comuni d’Europa.

I gradi di urbanizzazione sono 3:

  1. densamente popolata (città / grande area urbana)
  2. densità intermedia (città e periferia / piccola area urbana)
  3. scarsamente popolata (area rurale);

Statistiche e indicatori comparabili

In Italia il 67,9% dei comuni sono di grado 3 a bassa urbanizzazione, prevalentemente rurali, dove su una superficie del 72,5% risiede il 24,3% della popolazione italiana. Le città di grado 1 sono il 3,3% dei comuni e coprono il 4,8% del territorio, con il 33,3% della popolazione. Il restante 28,7% dei comuni di grado 2, su un’estensione del 22,7%, si concentra il 42,4% della popolazione complessiva. Il vantaggio è poter confrontare queste percentuali con le città simili in Europa.

Il mercato immobiliare su base europea

Nel mercato immobiliare In Italia si usano le zone omogenee territoriali chiamate OMI, per definire le quotazioni immobiliari. Le zone OMI consentono di comparare i valori di mercato esclusivamente tra le varie città italiane. In MutantEstate abbiamo scelto di usare NUTS ( Nomenclatura delle Unità Territoriali Statistiche) che valgono per tutti gli Stati Membri d’Europa: NUTS 1, le macro regioni; NUTS 2, le 20 Regioni; NUTS 3: le province (e città metropolitane). Grazie a questa suddivisione si possono confrontare i mercati immobiliari tra le NUTS europee, integrandole con il patrimonio statistico di Eurostat. Questo con le zone OMI non sarebbe possibile.

Analisi e integrazione geografica

Questo che abbiamo descritto è un GIS, ovvero un Sistema Informativo Geografico, il fondamento dell’analisi territoriale, e quindi anche dell’analisi immobiliare. Le analisi sono ottenute da dati georiferiti, che arricchiscono e facilitano l’interrogazione delle basi informative. In MutantEstate siamo convinti che la qualità del mercato immobiliare è strettamente legata agli interventi basati sull’analisi delle basi geografiche. Per questo riteniamo che queste informazioni devono essere accessibili e comprensibili.