Pubblicato in Indicatori, Mercato immobiliare

Cosa fa l’House Flipper

Investire per generare valore economico e sociale nella città

Con MutantEstate vogliamo trasformare l’immobile in una fonte di valore economico, sociale e ambientale, per aiutare gli insediamenti umani a prosperare in modo sostenibile. Con i nostri prodotti, servizi e relazioni, democratizzeremo l’accesso alle informazioni su ciò che conta di più per l’umanità: la casa.

La pratica a cui ci riferiamo è l’House flipping, che descriveremo con l’attività di Teodolinda.

Teodolinda ha un po’ di risparmi

Teodolinda ha messo da parte circa 20000€ sul conto corrente ma è indecisa: investirli in azioni o tenerli da parte? Lei lavora a Milano, vive a Pavia in affitto, non segue le borse ma le piacerebbe comprare casa. I soldi le sembrano pochi, ma su MutantEstate trova il tool House flipper – non ha la minima idea di cosa significhi – e a San Genesio ed Uniti, a 20 minuti di bus dalla stazione di Pavia, c’è in lista un appartamento di circa 80mq a 12000€.

Teodolinda si fa un po’ di conti

12000€ sono proprio pochi, e lei spende circa 7000€ tra affitto e spese di condominio. Teodolinda decide di partecipare all’asta. Siccome non è così diffusa la consultazione della aste giudiziarie per appartamenti singoli, si trova da sola e se la aggiudica per 12000€; ci spende 3000€ di notaio e circa 400€ per fare pulizie e piccole sistemazioni. Le avanzano circa 4000€ del suo gruzzolo.

Una casa come investimento

Teodolinda alla prima riunione decide di saldare alcuni debiti per circa 1000€ e gliene restano 3000€. È indecisa: mi trasferisco, la affitto o la vendo? Il suo vicino è il panettiere del negozio lì vicino; lui si lamenta che i clienti sono sempre meno perché “vanno tutti a Milano”, e la signora che ha il figlio che lavora in una ditta di pulizie ha perso alcuni clienti. Teodolinda vede che ci sono solo due BnB in zona e sono occupati per circa 15 giorni al mese con un costo medio per notte di circa 60€ per una stanza con bagno. Lei ha un intero appartamento. Al momento non c’è grande mercato a San Genesio ed Uniti quindi dubita di vendere in tempi brevi la casa. E se nel frattempo lo mettesse ad affitto breve?

La casa e la catena di servizi

Teodolinda ha un’idea: chiede al vicino panettiere di fare i panini e le brioches per gli ospiti. Il figlio della vicina si occuperà delle pulizie e della biancheria, e la vicina – con un piccolo contratto – farà l’incoming. Il target di clienti saranno le famiglie per non disturbare i vicini. Usa 2000€ dei 3000€ rimasti dal gruzzolo per comprare un fasciatoio, uno scalda pappe, uno scalda biberon, un passeggino e un lettino con un seggiolone. Pubblica l’appartamento sulle varie piattaforme a 50€ a notte con colazione e pulizie comprese. Dai suoi calcoli, affittando per circa 10 giorni al mese, guadagnerebbe sui 4800€ all’anno; tolti circa 1500€ di spese di gestione e di condominio, le rimarrebbero 3000€ nette. Teodolinda va in Comune a registrare l’attività di BnB.

L’investimento immobiliare che genera valore

Dopo un anno Teodolinda vive ancora a Pavia e il suo appartamento le ha fatto guadagnare circa 3000€ netti. Se continua così in 4 anni rientra dell’investimento. Il vicino panettiere e l’azienda di pulizie e la vicina sono contenti, in condominio non si lamentano perché gli ospiti sono famiglie o professionisti. Con 40€ a notte non troverebbero un appartamento e alla fine tra bus e treno in circa 45 minuti sono in Stazione Centrale a Milano. Altri BnB hanno aperto a San Genesio ed Uniti in altri appartamenti non utilizzati e alcuni hanno fatto come Teodolinda, altri hanno deciso di metterli come affitti brevi a studenti durante il periodo accademico e a turisti durante le ferie. I prezzi delle case salgono e i servizi in paese hanno maggior movimento, mentre in Comune sono stupiti: non pensavano di diventare un Comune “turistico”. 

Gestione dei flussi nel piccolo

Gestire i piccoli flussi turistici nei piccoli Comuni è più facile perché le tipologie dei visitatori si possono targetizzare più facilmente, quindi non hanno un impatto distruttivo nel tessuto sociale degli abitanti. Visti i costi iniziano ad esserci anche dei nuovi residenti che si spostano da Pavia. Un paesino di quasi 3900 abitanti inizia ad acquisire un ruolo nel territorio. Agli stranieri piacciono molto i piccoli Comuni italiani e le cascine lì attorno sono suggestive: alcune sono abbandonate, altre sono ancora produttive ed offrono delle “esperienze”, così le chiamano quelli che si occupano di turismo.

L’House Flipper e l’aumento del capitale economico

Dopo due anni Teodolinda è quasi rientrata dei suoi 12000€ spesi inizialmente e lei continua a lavorare a Milano e a vivere a Pavia, ma è stanca: le hanno offerto 90000€ dell’appartamento ed è incerta. Su MutantEstate vede che le vendite a San Genesio ed Uniti sono aumentate e un appartamento come il suo può valere circa 110.000€, ma trova due aste a 20000€ e 35000€: accetta l’offerta di 90000€ per poter acquistare i due in asta. Il primo è una casa unifamiliare abbandonata da anni ma molto grande, l’altro è un appartamento di circa 70mq vicino alla fermata del bus per Pavia. Teodolinda dopo due anni ha con una unifamiliare e un appartamento di 70mq  e 35000€ in più sul suo conto rispetto ai 20000€ iniziali. Teodolinda è diventata una House Flipper.

House flipper e il capitale sociale e territoriale

Teodolinda è partita con 20000€ e ha acquistato un appartamento a San Genesio ed Uniti, in un piccolo comune a 20 minuti da Pavia. Dopo due anni ha una unifamiliare e un appartamento da ristrutturare e 35000€ in più. Anche un’impresa di pulizie e un panettiere hanno trovato un guadagno. Il comune di San Genesio ed Uniti ha un appartamento riqualificato che attrae dei visitatori e altri investitori hanno fatto come Teodolinda. Con informazioni geografiche e immobiliari veloci, puntuali alcune persone hanno trasformato i loro risparmi in investimenti, migliorando il territorio, senza consumo di suolo. Nei piccoli Comuni convengono i piccoli acquisti puntando ad una piccola riqualificazione; portare un appartamento di 40/50mq da una classe energetica G ad una classe A richiede un costo relativamente basso attorno ai 4/5000€, ma è la velocità che massimizza i guadagni. L’House Flipper agisce sulla velocità di trasformazione.

La velocità di riqualificazione e l’uso di un immobile

Il vantaggio dell’home flipping sta nella trasformazione veloce che mette assieme gli interessi di chi compra con quelli di chi ci vive e di chi amministra un paese o una città. In quest’ottica l’affitto breve non è più lo sfruttamento di un immobile che a sua volta sfrutta il quartiere e il paese, ma è un modo per riattivare servizi e riqualificare l’investimento immobiliare. Ora Teodolinda potrà decidere cosa fare dei suoi due nuovi appartamenti: riqualificarli e rivenderli subito, perché ormai il mercato è più attivo; riqualificarli un po’ meno e crearsi il capitale con l’affitto breve, oppure affittarli a medio termine (il classico 4+4) per consolidare l’investimento senza seguirlo con altre attività. La velocità di trasformazione aumenta la possibilità di scegliere più vantaggiosamente.

In conclusione

MutantEstate offre il proprio report House Flipper per aiutare gli investitori a guadagnare riqualificando il territorio di un immobile. Il nostro metodo ci fa considerare un immobile un generatore di servizi per l’accoglienza: che sia un turista, uno studente, una famiglia o un altro investitore, l’unica cosa che li differenzia è per quanto tempo avranno bisogno di una casa. La qualità di una casa definisce la qualità di un paese e una città, e migliore è la qualità migliori sono gli investimenti e i guadagni.