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Case senza turismo

Da turisti a coltivatori

Prima del coronavirus e della conseguente COVID-19 il patrimonio immobiliare in Italia era un investimento sulla ricettività. Al 6 marzo 2020 UNWTO stima una perdita tra i 30 e 50 miliardi di dollari, rivedendo le stime con un ribasso tra l’1% e il 3% dei ricavi, a fronte di previsioni precedenti a COVID-19 di un aumento tra il 3% e il 4%. In Italia non si sa ancora l’impatto sul “dopo COVID-19”, ma al 22 marzo 2020 tutto è chiuso. TUTTO. Hotel e BnB chiusi, servizi fermi, aziende che dichiarano fallimento già ora. Le città italiane non saranno più come prima. Ma l’Italia ha delle particolarità che lo sfruttamento indiscriminato aveva escluso: l’Italia è ancora un territorio principalmente rurale. Le case dei turisti saranno case di coltivatori?

Le case e i centri storici

Un alloggio nei centri storici di qualche città italiana potenzialmente rendeva 3/4000€ lordi di affitto dalle varie piattaforme. Al BTO 2018 l’house flipping era poco sconosciuto pure ai property manager italiani, anche se la pratica iniziava a diffondersi; molti invocavano la profilazione massiccia sia nei luoghi della cultura che nei centri urbani per intercettare le esigenze e le disponibilità dei turisti. “Turisti” intendendo “consumatori“: il consumo è avvenuto sul tessuto sociale e sui servizi collegati. Si pensava che la tendenza fosse infinita, che generasse profitti costanti. Le experiences dei luoghi sono trigger per stimolare un consumo su centri storici che rappresentano una piccola percentuale del territorio italiano. Un kiss&ride turistico.

Le case e le periferie

Su MutantEstate si nota che la disponibilità delle aste immobiliari è distribuita su centri urbani piccoli a basso grado di urbanizzazione e di tipo rurale. Il 67,9% dell’intero territorio italiano è formato da zone rurali. Finora queste zone sono state usate per diversificare i flussi del kiss&ride turistico dei centri storici, cercando di far emergere qualche attrazione locale. Eppure gli indizi di un cambiamento c’erano. L’apertura nel Centro Nord di punti logistici sia per i grandi centri che le periferie e l’attivazione di distretti agroalimentari aumentavano la domanda di alloggi.

Il grado di urbanizzazione europeo mostra come la prevalenza del territorio italiano e europeo sia di tipo rurale o a bassa urbanizzazione

Le case e i servizi

Il blocco della circolazione interna ed esterna delle persone per COVID-19, ha fatto crollare la ricettività, e aumentato le richieste di approvvigionamenti. Il traffico web è aumentato del 50%, e sono aumentati l’e-commerce (97% nel periodo 9-17 marzo 2020 rispetto allo stesso nel 2019) e le vendite della GDO (Liberi Servizi +46,3%, Supermercati +30,4%, Discount +22,5%) mentre inizia a flettere Specialisti Drug (-18,9%) e Ipermercati (-3,7%). L’obbligo di restare a casa ovviamente incide sulla domanda, ma questi trend sono destinati a consolidarsi sempre di più soprattutto nelle periferie. I servizi di delivery che erano concentrati nelle grandi città – 4% del territorio nazionale – saranno richiesti pure nelle periferie. Per questo i centri di logistica si stanno posizionando nelle periferie e non più solo nelle zone di cintura.

Le case e i fallimenti

Gli immobili generalmente impiegano dagli 8 ai 12 mesi prima di concludere l’iter per la messa in asta. Probabilmente i fallimenti che avvengono in questo tremendo periodo di lockdown, vedranno la messa in asta dei vari immobili verso la prima metà del 2021. Sempre che i tribunali e le banche riescano a gestire un flusso di dimensioni pari alla depressione gravissima. Il WSJ parla di perdite per il mercato USA di 1.5 trilioni di dollari.

Gli immobili messi a garanzia o messi a reddito verranno immessi nel mercato per attutire le perdite, comportando un crollo dei prezzi. Chi deteneva pochi immobili o solo quello di residenza vedrà il proprio investimento crollare, sapendo che il mercato sarà già sovraccarico. Allo stesso tempo le banche saranno soffocate dai nuovi afflussi di immobili e dall’impossibilità di smaltire gli NPL accumulati.

Sofferenze a approvvigionamenti essenziali

Persone e aziende cercheranno di piazzare sul mercato gli immobili nei centri storici per ottenere liquidità. Le banche saranno costrette a gestire una mole di immobili immensa. A luglio 2019 il mercato degli NPL era sui 300 miliardi di euro, ma è destinato ad aumentare nel 2020. I consumi delle persone cambieranno: in Nuova Zelanda hanno saccheggiato le serre e vivai, trasformando i giardini in orti. Il ritorno alla coltivazione, è un fenomeno già avvenuto in Grecia nel 2009 e non è escluso che in Italia non accada una cosa simile.

Coltivazioni e NPL

Nonostante l’enorme consumo del suolo in Italia, si può ancora leggere le passate trame produttive. Si dive iniziare col la sovrapposizione della distribuzione dei borghi e delle coltivazioni con gli NPL detenuti dai gestori. In questo modo si potrà immettere nel mercato immobili a basso costo sia per la produzione che per la residenza. La legge 440/1978 regolamenta il

il recupero produttivo delle terre incolte, abbandonate o insufficientemente coltivate, anche al fine della salvaguardia degli equilibri idrogeologici e della protezione dell’ambiente

Con la vendita di case nei centri urbani e l’acquisto dal mercato NPL si potranno reinvestire le liquidità rimaste nella produzione. La domanda sarà garantita dal mercato online che dalla GDO, che avrà sempre più bisogno di produzione e distribuzione diffusa. A questo è da aggiungere a margine che già ora ci sono problemi per la raccolta dal momento che molti braccianti sono andati via dall’Italia.

Mercato agricolo e mercato turistico

In Italia il valore della produzione dell’industria agricola è aumentato (+3,0%) a 56,9 miliardi di EUR nel 2018 (Agriculture, forestry and fishery statistics pag. 168). Nel frattempo Airbnb centinaia di milioni di perdite a causa del coronavirus

Bookings last week were down year-on-year around 95% in Asia, 75% in Europe—the company’s biggest market—and 50% in the U.S., according to one of the people close to the business. A report last week by Airbnb-analytics firm AirDNA also showed bookings tanking in big cities world-wide. This week’s numbers are much worse, the person said.

e gli hosts, intesi però come catene alberghiere, hanno fatto la richiesta al governo federale USA di 250 miliardi di dollari di aiuti

The U.S. Travel Association projected Tuesday that total spending on travel in the U.S., including transportation, lodging, retail, attractions and restaurants, would plunge by $355 billion for the year—and that 4.6 million American jobs would be lost. Those losses would boost the overall U.S. unemployment rate to 6.3% from 3.5%, the USTA said.

Dopo un crollo simile è difficile che il mercato del turismo si accontenti delle bellezze storiche senza produzione e servizi. Per questo la riattivazione delle periferie in Italia possono essere un nuovo trigger per invertire il passato kiss&ride turistico.

Il paesaggio bello e produttivo

La particolarità della campagna italiana è sempre stata caratterizzata da un’armonia tra produzione e urbanizzazione. La provincia di Treviso è nota dal 1200 come “Marca gioiosa et amorosa“. La tradizione rinascimentale culminata con l’Hypnerotomachia Poliphili aveva assunto a livelli mistici con la descrizione del giardino della fortuna. Nel 1810 i “Saggi di Agricoltura” di Giovan Battista Landeschi anticipavano di un secolo il concetto di “bonifica integrale” promosso da Arrigo Serpieri. Questi sono riferimenti per i concetti di circolazione dei saperi e distribuzione della proprietà fondiaria e i rapporti fra proprietà, impresa e mano d’opera. Per comprendere questi concetti è rilevante leggere l’interrogatorio/consulto fatto a Serpieri fatto nel 1946 per la Costituente. Questo stravolgimento ci offre la possibilità di applicare la tradizione per ridisegnare i modelli economici e sociali dei centri urbani.

Immobili e produzione

La crisi globale comporterà una contrazione delle offerte di lavoro e quindi è probabile che nei primi tempi si assisterà a fenomeni di migrazione interna. L’aumento della richiesta di personale nei settori agricoli inciderà sugli immobili che non erano trasformabili per uso turistico, facendoli diventare alloggi stagionali. Per questo bisogna “spacchettare” con strumenti di analisi automatica i faldoni degli NPL e iniziare a riavviare le coltivazioni e i territori. Gli asset che sono stati lasciati dormire è vitale rimetterli in circolo, prima di essere schiacciati due volte. Prima dal coronavirus e poi dall’accidia.